«Несмотря на то что правительство недавно усилило политическую поддержку сектора, слабые перспективы экономического роста и опасения по поводу своевременного завершения и сдачи проектов будут продолжать оказывать давление на уверенность покупателей жилья и спрос на него в течение следующих 6-12 месяцев», — говорится в отчёте Moody’s.
Следовательно, китайский сектор недвижимости будет продолжать испытывать трудности, поскольку сохраняющиеся опасения покупателей жилья начали отражать новую слабость на рынке жилой недвижимости.
В последние недели Пекин принял целый ряд мер, таких как снижение ставок по ипотечным кредитам и коэффициентов первоначального взноса, а также изменение критериев для тех, кто впервые приобретает жильё, с тем чтобы покупатели жилья могли воспользоваться преимуществами более низкой стоимости кредитов и первоначального взноса.
С начала этого месяца несколько крупных городов, в том числе Шэньчжэнь, Гуанчжоу, Ухань, Нанкин и Далянь, также отменили ограничения на покупку жилья, введённые в последние годы с целью сдуть «пузырь» на рынке жилья.
Однако череда финансовых дефолтов застройщиков, испытывающих нехватку денежных средств, негативно сказывается на продажах недвижимости, в центре которой находится компания China Evergrande Group, имеющая наибольшую задолженность в мире. По мнению Moody’s, кредитный стресс в Country Garden ещё больше усилил неприятие рисков покупателями жилья.
По мнению международного рейтингового агентства, если раньше ожидалось, что политика поддержки будет постепенно способствовать укреплению настроений, то теперь прогресс сдерживается вялыми продажами финансово слабых застройщиков и осторожностью финансовых институтов в отношении частных застройщиков.
«В июне и июле 2023 г. продажи по всей стране снизились примерно на 20% соответственно, что отражает ухудшение показателей по сравнению с ростом на 11,9% за первые пять месяцев 2023 г.», — отметило Moody’s.
По мнению рейтингового агентства, больше страдают города низшего уровня, особенно в регионах со слабой экономикой, на фоне продолжающегося оттока населения.
Более масштабные проблемы
По мнению Роберта Свифта, директора по инвестициям сиднейской компании Delft Partners, несмотря на то что агентство Moody’s обеспокоено экономическими проблемами Китая, за проблемами китайского сектора недвижимости стоят более серьёзные силы.
«Переизбыток предложения недвижимости, снижение цен на акции и облигации крупнейших застройщиков, а также предполагаемое снижение потенциальных темпов экономического роста Китая, вызванное антипредпринимательским регулированием, чрезмерными закрытиями COVID, также оказывают влияние на инвесторов в недвижимость [и иностранных инвесторов]», — сказал г-н Свифт в интервью The Epoch Times.
По данным Moody’s, импульс к открытию недвижимости, наблюдавшийся в марте, апреле и мае, остаётся слабым, что говорит о том, что экономический подъём после затянувшейся политики нулевого COVID также остаётся слабым.
«Настроения ещё более ослаблены стратегическим решением Запада побудить Индию и наложить технологическое эмбарго на Китай», — говорит г-н Свифт.
«Кроме того, доверие подрывается из-за того, что Китай продолжает вести себя антисоциально, совершая кражи интеллектуальной собственности, ведя скрытое наблюдение и нарушая права человека», — добавил он.
Учитывая, что «низкая потребительская уверенность сдерживает расходы домохозяйств, включая покупку недвижимости», Moody’s прогнозирует, что сокращение продаж недвижимости в Китае будет недолгим и «упадёт примерно на 5% в течение следующих шести-двенадцати месяцев».
Снижение темпов роста ипотечных кредитов за последние 12 месяцев, несмотря на снижение базовой стоимости заимствований, отражает эту тенденцию, считают в Moody’s.
Однако это не «мрак и гибель» во всём секторе. Moody’s ожидает, что спрос в крупных городах окажется более устойчивым, поскольку от новых мер политики выиграют покупатели жилья в крупных городах, на которых распространялись гораздо более жёсткие ограничения и более высокие коэффициенты первоначального взноса.
Кроме того, покупатели жилья в этих городах с большей вероятностью будут испытывать потребность в модернизации своих домов.
Необходима «небольшая поддержка»
По мнению Moody’s, для оживления сектора недвижимости необходимо устойчивое восстановление общенациональных продаж по контрактам, а также укрепление экономических перспектив и восстановление доверия покупателей жилья.
Со временем, в течение 12-18 месяцев, смягчение политики в крупных городах может также способствовать росту продаж в больших городах, где спрос часто превышает предложение, говорится в записке Fitch Ratings, доступной The Epoch Times.
Исследование тенденций развития китайских городов, проведённое агентством Fitch, показало, что 20 крупнейших городов с валовым региональным продуктом (ВРП) более ¥.1 трлн превосходят 31 город из нижней группы по таким фундаментальным факторам, как размер и рост ВРП, численность городского населения, уровень урбанизации и доступность жилья, измеряемая соотношением ВВП на душу населения к цене жилья.
Эти базовые элементы определяют среднесрочный и долгосрочный спрос на жильё и могут повлиять на краткосрочный и среднесрочный спрос, отмечает Fitch.
«Тем не менее последнее, что нужно Китаю, — это бум инвестиций в основные фонды на основе жилищного строительства, поэтому выходом из сложившейся ситуации является небольшая поддержка, но не настолько, чтобы повторять „бум, крах и залог“», — сказал г-н Свифт.
Для этого необходимо изменение политики китайского лидера Си Цзиньпина или кого-либо другого, направленной на рост экономики, добавил он.
__________
Чтобы оперативно и удобно получать все наши публикации, подпишитесь на канал Epoch Times Russia в Telegram
